In particolare, la clausola del contratto preliminare di compravendita di un immobile che attribuisce al promittente venditore, in caso di inadempimento imputabile ai promissari acquirenti, il diritto di trattenere a titolo di penale l’intera somma versata in acconto – anche quando rappresenti una quota rilevante del prezzo complessivo – non è sottratta al giudizio di vessatorietà allorquando il contratto venga concluso tra un professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attività imprenditoriale, ed altro soggetto, che contragga per esigenze estranee all’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 497 del 14/01/2021; nello stesso senso Cass. Sez. 2, sentenza n. 29169 del 04/11/2025).

Allo scopo, si evidenzia che, in materia contrattuale, le caparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso o inadempimento, non hanno natura vessatoria, non rientrando tra quelle di cui all’art. 1341 cod. civ. e non necessitando, pertanto, di specifica approvazione (ex plurimis, Cass. civ., sez. 2, n. 18550 del 30/06/2021).

Ai sensi dell’art. 1469-quinquies cod. civ. vigente ratione temporis, l’inefficacia delle clausole vessatorie opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio dal giudice e, alla luce della pronuncia della CGUE del 18 dicembre 2025, non ricorre alcuna preclusione alla rilevabilità della natura abusiva della clausola penale, quale questione nuova sollevata dai promissari acquirenti solo in sede di legittimità (all’esito

del rinvio disposto da una precedente sentenza di questa Corte), attraverso l’articolazione di una specifica doglianza.

Sicché - in adesione alla giurisprudenza della Corte di giustizia - l’inefficacia/nullità della clausola può essere comunque rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, pure all’esito di un precedente rinvio.

Per quanto sopra, la Cassazione ha pronunciato i seguenti principi:

• “Ai fini del rispetto del principio di effettività della tutela giurisdizionale dei diritti riconosciuti al consumatore dalla direttiva 93/13/CEE, concernente le clausole abusive dei contratti stipulati tra un professionista e un consumatore, e dalla sentenza della CGUE del 18 dicembre 2025, nel rapporto tra professionista e consumatore, la disposta riduzione della clausola penale manifestamente eccessiva, ai sensi dell’art. 1384 cod. civ., in conformità della domanda originariamente formulata dalla parte tenuta alla sua corresponsione, non impedisce la rilevazione, anche nel giudizio di rinvio, secondo la normativa consumeristica, della nullità della clausola per l’integrazione di un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti”.
• “In tema di preliminare di vendita immobiliare concluso tra professionista e consumatore, la clausola del contratto che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, la somma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzo complessivo concordato per la vendita immobiliare, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo”.